Simulateur pédagogique
Comprenez comment se calcule la valeur d'un terrain.
Ce simulateur ne devine rien. Il applique la formule de la valeur résiduelle à des hypothèses que vous choisissez, et vous montre le raisonnement poste par poste. C'est exactement le calcul qu'un promoteur fera avant de vous faire une offre.
Vos hypothèses
Quatre paramètres. Vous pouvez tout modifier.
L'indice d'utilisation fixe la surface de plancher constructible. Il figure dans le règlement communal.
C'est le paramètre qui change tout. À vous de le fixer selon ce qui se vend réellement dans votre commune. Nous ne le devinons pas à votre place.
Un coût de construction se compte en francs par m², pas en pourcentage du prix de vente : il varie peu d'une commune à l'autre. Comptez 3 800 à 4 500 pour un standard courant, davantage en terrain difficile ou en finitions haut de gamme.
Postes calculés en pourcentage
Pourcentages du prix de vente des logements. Ordres de grandeur usuels du marché suisse pour un immeuble de logements standard. Ils varient selon le programme et le moment.
Le calcul
Du prix des logements à la valeur du terrain
Ordre de grandeur pour votre terrain
CHF 0 à 0
soit 0 par m² de terrain
Résultat
Le terrain ne supporte pas un projet neuf
À ces hypothèses, les coûts dépassent le prix de vente : il ne reste rien pour le terrain. Ce n'est pas une anomalie du simulateur, c'est la réalité de nombreuses communes.
Faites glisser le prix de vente : la valeur du terrain bouge beaucoup plus vite que lui. C'est toute la sensibilité du calcul résiduel.
Ce résultat n'est pas une estimation de votre terrain. Le simulateur ne connaît ni votre zone exacte, ni vos indices réels, ni vos servitudes, ni l'équipement de la parcelle, ni les prix effectivement pratiqués dans votre commune. Il montre la structure du calcul appliquée à vos hypothèses. Seule une analyse sur pièces produit un chiffre défendable devant un acheteur.
L'écart
Ce que l'analyse réelle ajoute à ce simulateur
Le calcul ci-dessus tient en quatre paramètres. Une analyse défendable en compte une trentaine.
Votre zone réelle
Règlement communal, indices applicables, hauteurs, distances, plan de quartier en vigueur.
Le registre foncier
Servitudes, droits de passage, restrictions, charges qui réduisent la surface réellement bâtissable.
Les prix effectifs
Transactions comparables et prix de vente réellement obtenus dans votre commune, pas une moyenne cantonale.
Le coût réel du projet
Topographie, accès, raccordements, démolition, nature du sol : ce qui fait varier le coût au m² de plus ou moins 20 %.
Passer aux vrais chiffres
Votre parcelle, ses vrais paramètres, en 30 minutes.
Nous reprenons votre simulation, nous la confrontons aux données réelles de votre parcelle, et nous vous présentons le résultat de vive voix. Gratuit, sans engagement.
Vos hypothèses de simulation sont transmises avec votre demande.
Réponse sous 48 heures ouvrées.
Aucun frais, aucun engagement.
Recevoir l'analyse de ma parcelle
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